Как да изберем парцел за къща

Търсите парцел, върху който да построите фамилна къща? Повечето хора най-напред гледат местоположението – в тиха част от града ли е, на какво разстояние е от центъра, има ли добра транспортна връзка. След това се проверява близостта на училища и детски градини, магазини, спирки на градския транспорт, индустриални центрове, както и дали улицата е осветена или асфалтирана. Проверява се и нивото на престъпност, което е естествено, всички искаме квартал, в който се чувстваме в безопасност.

На пръв поглед, парцелът може да изглежда идеален - тиха улица, благоприятна цена и достатъчно място за желаното озеленяване на двора. Въпреки че цената и местоположението са двата основни критерия при избора на парцел, винаги гледайте „по-голямата картина“. Има и други фактори, които много купувачи забравят да проверят, а това може да добави допълнителни разходи или усложнения по-късно. Съществуват технически и правни детайли, които ако пропуснете в началото, няма връщане назад по-късно.

Изборът на парцел може значително да повлияе на цената на самото строителство, бъдещия комфорт или дори възможността за получаване на разрешение за строеж изобщо.

По-долу разкриваме най-важните фактори, които трябва да имате предвид при покупка на парцел.

1. Всичко трябва да е юридически „чисто“!

Първата „спирка“ трябва да бъде кадастърът и общинската администрация. Може би продавачът изглежда най-честният човек на света, но в „света“ на недвижимите имоти се вярва само на документите. Основният документ, който трябва да поискате, е Удостоверение за идентичност на парцела. Чудите се защо този документ е важен? Защото той ви казва точно какво можете да строите на този парцел. Може би искате да построите многоетажна сграда, а градоустройственият план позволява само едноетажна сграда.

Градоустройственият план разкрива бъдещото развитие на населеното място. Може би магистрала или обществена инфраструктура трябва да преминава след десет години през вашия парцел, колкото и спокоен и заобиколен от природа да изглежда днес. Без този документ купувате „котка в чувал“.

Проверете дали е разрешено строителството на къща върху този терен и при какви условия!

Много купувачи предполагат, че всеки парцел е предназначен за строителство, но това не винаги е така.

Съществуват и индекс на заетост на парцела, и индекс на застрояване на парцела. Индексът на заетост ви показва какъв процент от парцела може да бъде под сградата. Ако парцелът е малък и индексът на заетост е нисък, къщата ви трябва да е много по-малка, отколкото сте си представяли. Също така, проверете дали парцелът е регистриран 1 към 1, дали има определени съдебни дела. Често се случва парцелът да има съсобственици, за които не сте информирани, докато не се започне процедурата.

Не забравяйте за ширината на лицето, т.е. страната, обърната към улицата. Има минимални технически условия, на които парцелът трябва да отговаря, за да получите разрешение за строеж. Ако парцелът е твърде тесен или с неправилна форма, архитектът ще има ограничения в проектирането и ще загубите ценни квадратни метри, за да спазите разрешеното разстояние от съседните парцели.

Важно е да се проверят регулационните линии, т.е. минималното разстояние на обекта от улицата или съседните парцели. Това пряко влияе върху разрешените размери на обекта.

И не забравяйте: по-добре е да загубите дори месец или два за оглед, отколкото години в съдилищата или да чакате строително разрешение, което никога няма да получите. Правната проверка може да изглежда като досадна задача, изискваща много време и наемане на адвокат, но това е най-умната инвестиция, за която няма да съжалявате.

Затова грешка №1 е закупуването на парцел, без първо да се видят условията на местоположението. Едва по-късно купувачите осъзнават, че не могат да построят къщата, която са планирали, или че разрешената площ на сградата е значително по-малка от очакваната.

Най-добре е да се консултирате с архитект относно административните стъпки. Търсите архитекти, на които бихте поверили проектната и строителната документация? Изпратете запитване до подходящи и оценени архитекти във вашия район - безплатно и без задължения!

2. Проблеми с комуналните връзките

Един парцел може да има отлично местоположение и голяма площ, но без необходимата инфраструктура, стойността и функционалността му бързо намаляват. Ето защо един от най-важните критерии при покупка на парцел е наличието на комунална инфраструктура и възможността за свързване.

Преди всичко трябва да проверите дали е възможно да имате: електрическа връзка, водопроводна мрежа, канализация, газопровод, интернет и телекомуникации.

Ако инфраструктурата вече е „разпределена“ по улицата, свързването е сравнително лесно. Ако обаче мрежата е разположена на по-голямо разстояние от парцела, разходите за свързване може да бъдат изключително високи. Например, довеждането на електричество до отдалечен парцел струва до няколко хиляди евро, защото включва монтаж на стълбове, кабели и друго оборудване. Подобна е ситуацията с водоснабдяването и канализацията. Ако няма канализационна мрежа, ще трябва да планирате септична яма или биологична пречиствателна станция, което представлява допълнителен разход и задължение по отношение на поддръжката. Канализацията в този случай също влияе върху организацията на парцела. Септичната яма трябва да е разположена така, че да осигурява достъп до камиона за изпомпване, но достатъчно далеч от кладенеца или основите на къщата.

Евтин парцел, защото няма връзки, често се оказва много по-скъп от парцел с вече съществуваща инфраструктура.

Препоръчително е да попитате съответните комунални служби за възможностите и цените на връзките, преди да закупите парцел. В много случаи инфраструктурата се приема за даденост.

Друг фактор, който не бива да „изпускате от поглед“, е достъпът до парцела. Парцелът трябва да има добър достъп, за предпочитане асфалтиран или поне добре поддържан път без дупки. Без него може да имате проблем по време на строителството, защото камиони и строителни машини няма да могат да се приближат до парцела. Ако пътят не е асфалтиран, помислете какъв ще бъде достъпът през есента, когато започнат дъждовете.

3. Конфигурация на терена и качество на почвата - какво има под тревата

Парцел на хълм с красива гледка може да ви се стори перфектен, но бъдете готови да платите за тази гледка. Наклонът на терена силно влияе върху цената на строителството и изкопните работи. При равен парцел е най-лесна работата и достъпът до механизация. В случай на наклонен терен, ще трябва да направите подпорни стени, дренаж и фундамент, т.е. по-дълбоки основи, което може да оскъпи началните фази на строителството с до 20-30 %. От друга страна, парцелите с високи нива на подпочвените води също не са за пренебрегване.

Структурата на почвата не е нещо, което може да се види с „невъоръжено“ око, и тя значително влияе върху цената на строителството и стабилността на сградата. Преди покупка, или поне преди проекта, е добре да се направи геомеханичен тест на почвата, т.е. инженерно-геоложко проучване. Този документ се изготвя от геолози, които изследват вида на почвата, нивото на подпочвените води, якостните и физико-механичните характеристики, оценяват риска от свлачища, дават препоръки за вида, дълбочината и размерите на фундамента и др. Създаването на инженерно-геоложко проучване отнема от няколко дни до две седмици. Цената на инженерно-геоложкото проучване започва от около 180 евро.

Търсите професионалист, на когото бихте поверили създаването на инженерно-геоложко проучване? Изпратете запитване до подходящи и оценени геолози във вашия район - безплатно и без задължения!

Ако закупите парцел, където почвата е нестабилна, цената на фундамент дълбоко в почвата може да бъде толкова висока, че бихте могли да закупите друг парцел за тези пари.

4. Микроклимат и "роза на ветровете"!

Всяка част от населеното място има свой специфичен микроклимат, който може да се отклонява от общата метеорологична прогноза за съответния град. Може да ви се струва маловажно, но разположението на парцела спрямо околните хълмове, високи сгради или гори влияе пряко върху бъдещите ви сметки за отопление и колко комфортно ще ви е на верандата.

Вероятно вече сте запознати с понятието „роза на ветровете“. Ако парцелът е изложен на пориви на вятъра или други ветрове и не е защитен от естествени бариери, къщата ви ще бъде под постоянното влияние на студен въздух. Това не само означава по-високи сметки за отопление, но и че ще можете да използвате верандата в много по-малка степен.

Друг фактор е слънчевото греене. Например, парцел, който е напълно „отворен“ на югозапад без нито едно дърво, може да прегрее през лятото.

5. Големина на парцела

Размерите на парцела не влияят само върху това колко място имате за къщата и двора. Размерът на парцела оказва влияние върху бъдещата стойност на недвижимия имот. По-големите парцели понякога позволяват: разширение на къщата (пристройка), изграждане на помощни съоръжения, басейн, разделяне на парцела на няколко по-малки парцела. Важно е обаче да проверите дали местният градоустройствен план позволява парцелиране на земята или допълнително строителство.

Що се отнася до възможността за разделяне - ако парцелът е достатъчно голям, той представлява инвестиционен капитал. Може би някой ден ще искате да построите по-малка къща или нещо друго в дъното на двора. Ако парцелът отговаря на изискванията за минимална площ на нов строителен парцел в тази зона, той теоретично може да бъде разделен, което е отлична „застрахователна полица“ за бъдещето.

Помислете: къде ще паркирате две коли? Планирате ли лятна кухня, тухлено барбекю или работилница? Ако парцелът няма достатъчна дълбочина и ширина, всяка помощна сграда ще „изяде“ двора ви и ще го превърне в бетонна повърхност без следа от зеленина. Ако закупите парцел с минимална квадратура, който едва покрива основите на къщата, предварително сте се отказали от всички тези неща, които значително повишават качеството на жилището и стойността на имота.

Специалистите винаги съветват да мислите дългосрочно. Дори ако първоначално планирате едноетажна фамилна къща, в бъдеще може да искате басейн или гараж, като по този начин увеличите стойността на имота в бъдеще. Това, което ви е достатъчно днес, може да ви е малко след 10 години. Парцел с потенциал е този, който ви предлага възможности, а не този, който ви ограничава и ви принуждава да правите компромиси от първия ден.

Купуването на парцел често изглежда като проста стъпка - намиране на терен на добро място, с подходящ размер, на приемлива цена. Сега, след като разгледахме всичките 5 ключови фактора за избор на парцел - ви е ясно, че купуването на земя е много повече от това. Градоустройствен план, инфраструктура и конфигурация на терена са само някои от факторите, които може да ви покажат дали даден парцел е добра инвестиция или потенциален източник на проблеми.

Ето защо е най-добре да проверите цялата необходима информация и да се консултирате с архитекти, геолози и други строителни специалисти, преди да вземете окончателно решение.

Защото след като закупите парцел, няма по-нататъшни промени.