Стъпки от купуването на парцела до началото на строителството

1. Вашите желания

1.1. Направете списък с желания

Всичко започва с желанията и волята те да се сбъднат. На първо място, трябва да се запитате защо искате нов дом: може би заради увеличаване на семейството, някакво хоби, доближаване до природата... Подобни въпроси, или отговорите на тях, ще бъдат вашата отправна точка за съставяне на списъци, който ще помогне и на архитекта, който наемате. Помислете какво очаквате от къщата и какъв начин на живот ви подхожда – дали предпочитате да сте навън, вътре, близо до града, сред природата и т.н. Направете списък с идеалните стаи, които искате и всички подробности за тях - като например камина в хола или директен достъп до банята от спалнята, изход към терасата...

1.2. Създайте таблица с намерения и разходи

Съобразете се с нуждите и хобито си – например, ако цялото семейство кара ски, екипировката и оборудването за няколко човека са обемисти, така че изискват специално място за поставяне и съхранение, въпреки че една част от гаража може да послужи също толкова добре. Можете да избирате между класическо строителство, където няма ограничения за вашите желания, или да избирате измежду моделите сглобяеми къщи, които вече наистина има толкова, колкото и фирмите, които се занимават с това. Ще напишем повече за предимствата и недостатъците на различните строителни методи в някоя от следващите статии.

2. Местоположение

2.1. Обърнете внимание на позицията и ориентацията на обекта върху парцела

Местоположението на парцела е почти най-важното, тъй като ще повлияе на много други фактори за качеството на жилищата. Един от ключовите фактори е ориентацията на парцела и слънчевото изложение - силно се препоръчва отвореност на изток, юг или запад, но избягвайте парцелите със северно изложение. Опитайте се да предвидите колко часа слънчева светлина ще получите на ден и дали ще имате слънце, особено през зимата. Слънцето влияе на настроението на наемателите и консумацията на енергия!

Обърнете внимание на достъпа до главни пътища и близостта до обществени институции или наличието на услуги като детски градини, училища, магазини. Парцелът трябва да има добър достъп до общински път, както и цялата инфраструктура да е в близост - вода, ток, телефон, евентуално и канализация.

2.2. Купете комунално уреден парцел

Ако имате възможност, купете парцел с комунална структура, защото така ще спестите много разходи. Проверете възможността за застрояване в парцела и поискайте информация за парцела в компетентното административно звено. Информацията за местоположението съдържа всички условия, разпоредби и ограничения относно строителството върху конкретен парцел. Така вие ще знаете какво и колко можете да строите, а вашият архитект ще се нуждае от този документ като основа за идейния проект на къщата.

След като вземете решение за купуване на парцел и уредите всички необходими документи, ще ви е необходимо снимка на състоянието на парцела или геодезическо заснемане.

Геодезическото заснемане ще покаже релефа на терена и инфраструктурата, което е необходимо на архитекта като основа за изготвяне на плана.

3. Търсене на архитект и идейно решение (ИП)

3.1. Ангажирайте добър архитект

Вие сте записали вашите желания, вие сте собственик на парцела, имате информация за местоположението и геодезическо заснемане. Време е да намерите лицензиран архитект, който да ви изготви проектна документация за получаване на разрешение за строеж. Ако сте се спрели на сглобяема къща, обикновено документацията се изготвя от фирмата, която ги предлага. Ако изберете класическа конструкция, можете да избирате между типови или оригинални планове.

Типовите планове са с по-ниски цени, тъй като позволяват много малко индивидуализиране и в много случаи потенциалът на имота не може да се използва добре или пък не отговарят на съществуващата ситуация.

3.2. Идеен проект

Архитектът първо ще създаде идеен проект. Идейният проект е основата, на която след това архитектът, в съответствие с вашите намерения, ще създаде по-подробни планове или документация за разрешение за строеж. Идейният проект съдържа етажни планове и разрези с разположението на всички помещения и разположението на сградата в парцела, но конструкцията все още не е уточнена в детайли и все още може да се променят габаритите и размерите на отделните помещения. След одобреното идейно решение, следва изработване на по-подробни планове за получаване на разрешение за строеж и ИП (инвестиционен проект).

3.3. ИП представлява малък процент от инвестицията

Като се има предвид, че идейният план представлява малък процент от стойността на инвестицията (обикновено около 2-3%) и има решаващо влияние върху окончателния вид на къщата и комфорта на живот, препоръчваме да се спрете на индивидуален план. Наемането на качествен архитект е ключово тук, защото на пазара има доста лоши, които предлагат много евтини индивидуални планове, чието качество е повече от съмнително. Потърсете препоръки за проектанти. Отидете на среща разговор с поне трима, които също трябва да подготвят оферти за вас и след това да изберете човека, който изглежда най-убедителен или ви вдъхва най-голямо доверие. Цената не трябва да бъде единственият решаващ фактор.

След като сте избрали архитект и сте подписали договора за проектна документация, започва процесът на планиране. Добрият архитект трябва да вземе предвид вашите желания и ясно да ви обясни какво е възможно и какво не, въз основа на информацията за местоположението. Според вашите изисквания и ограничения в областта, той ще изготви за вас няколко идейни решения, които след това ще допълните и преработите заедно на една или повече срещи.

Съвременните софтуерни инструменти позволяват 3D визуализация на бъдещата къща, така че идеята вече да изглежда 90% също като окончателния проект. Общуването между вас и архитекта трябва да е постоянно.

4. Изготвяне на проектна документация, получаване на съгласие и разрешение за строеж

Идейният план е основа за изготвяне на по-подробна документация и дава възможност за получаване на проектни условия, решения, одобрения или получаване на съгласие (водоснабдяване, електричество, общини...), които трябва да бъдат приложени към проекта за издаване на разрешение за строеж (документация за разрешение за строеж) . За това трябва да се погрижи лицензиран архитект.

4.1. Документация за получаване на разрешение за строеж

Документация за получаване на разрешение за строеж е предназначена за провеждане на административната процедура в административното звено, което ще ви издаде разрешение за строеж на желания обект, която съдържа:

• АРХИТЕКТУРНИ ПРОЕКТИ,
• ПЛАНОВЕ НА СГРАДАТА И ПЛАН ЗА ПРЕМАХВАНЕ или становище на инженер-конструктор за годността на структурата и конструкцията на обекта,
• ПРОЕКТ ЗА ЕЛЕКТРИЧЕСКА ИНСТАЛАЦИЯ И ЕЛЕКТРООБОРУДВАНЕ,
• ПРОЕКТИ НА МЕХАНИЧНИТЕ ИНСТАЛАЦИИ И СЪОРЪЖЕНИЯ,
• ТЕЛЕКОМУНИКАЦИОННИ ПРОЕКТИ,
• ДРУГИ СТРОИТЕЛНИ ПРОЕКТИ: строително физично проучване, проекти за пътна връзка, проект за канализация.
• Разработки: по пожарна безопасност, строителна физика, геодезическо заснемане на съществуващото състояние, геомеханични проучвания.

Ако документацията е непълна, административният орган ще иска промени или допълнения, а при напълно комплектована документация ще издаде разрешение за строеж.

4.2. ПИ - проект за изпълнение

След това архитектът изготвя документи под унифицираното наименование ПИ – ПРОЕКТ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ с ПУП и детайли за изпълнение, необходими на изпълнителя за успешното строителство. Въз основа на тази документация изпълнителят може да изготви разчет за изпълнението. Ако всичко върви както трябва, целият процес по създаване на идеен план, проектна документация и получаване на разрешение за строеж отнема от 3 до 6 месеца. След това можете да започнете да строите своя нов дом.