Строителен надзор - всичко, което трябва да знаете

1. Строителен надзор – какво трябва да знаете?

Изграждането на къща е може би един от най-взискателните проекти, които ще предприемете в живота си. Това често може да предизвика множество усложнения, които трябва да бъдат разрешени бързо и ефективно, на място. Качеството на строителството и крайните резултати обаче, никога не трябва да се забравят, тъй като това може да доведе до много негативни последици в дългосрочен план. Ето защо е още по-важно целият строителен процес да се наблюдава от правоспособен и опитен специалист, който ще се погрижи за всички аспекти на работата и ще предупреди за възможни проблеми още преди да са възникнали.

1.1. Какво точно представлява строителният надзор?

Строителният надзор е професионален, тоест специален контрол на строителната площадка, извършван от квалифициран  инженер за строителен надзор. Инженерът по строителен надзор е този, който проверява дали процесът на изграждане на обекта се извършва в съответствие с документацията за разрешението за строеж. Тъй като разрешението за строеж е издадено по представените и одобрени планове, всъщност според целия комплект документация, строежът трябва да бъде по всички определени параметри. Строителният надзор, също така, проверява качеството на строителните работи, части, елементи, материали, инсталационни линии (електричество, водоснабдяване, канализация, отопление и охлаждане) и технологии в къщата. Задачата на строителния надзор е и координация - график и сроковете за изпълнение на определени работи и тяхното синхронизиране - но и гарантиране на спазването на договорените норми и задължения от всички проектанти и изпълнители. Само ако един съвестен и честен човек управлява всичко, което се случва на строителната площадка от първия до последния ден, строителството може да протече ефективно и по план.

1.2. Защо е необходим строителен надзор?

Смятаме, че няма нужда да подчертаваме колко е важно как е изградена сградата, как се свързва с двора и околната среда и как се интегрира в по-широката околност, тъй като трябва да останете в нея десетилетия, ако не и цял живот . Строителният контрол е важен, защото само по този начин може да гарантира желаното качество, функционалност и дори естетика, да не говорим за комфорт. Осигурява и съответствието на сградите с общинския устройствен план и ограниченията. Следователно, строителният надзор гарантира, че обектите са изградени в съответствие с всички устройствени актове и планове на местната община и в съответствие с разработените от проектантите планове. Строителният надзор гарантира изпълнението и качеството на детайлите, материалите, монтираните устройства и сроковете за доставка, както и управление и контрол на разходите. С добър строителен надзор можете да спестите повече от 10 % от вашата инвестиция. Инженерът по строителен надзор е експерт, който знае как да открие строителни грешки, които много изпълнители иначе биха се опитали да скрият; така се гарантира безопасността, издръжливостта и качеството на всички планирани детайли.

1.3. Кой упражнява строителен надзор?

Съгласно закона, т.е. ЗУТ (ДВ на РБ, бр. 1 от 02. 01. 2001 г.) предмет на строителния надзор са:

1) оценка съответствието на инвестиционния проект (ИП);

2) проверка и контрол на доставените и вложени строителни продукти;

3) прединвестиционни проучвания, подготовка на проектантския процес и координация на строителния процес до въвеждането на строежа в експлоатация, включително контрол на количествата, качеството и съответствието на изпълняваните строителни и монтажни работи с договорите за изпълнение на строителството, както и други дейности - предмет на договори.

По-нататък се посочва, че удостоверението за извършване на тези дейности „се издава на лице, което е търговец по смисъла на Търговския закон или е регистрирано в търговски или друг публичен регистър в държава-членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство“ и отговаря на определени изисквания. Удостоверението се издава за срок 5 години и се вписва в публичен регистър при Дирекцията за национален строителен контрол.

Разбира се, изборът на фирма или физическо лице, освен лицензи за работа, изисква и определени компетенции, експертиза и опит. Следователно специалистът по строителен надзор е този, който отговаря на всички необходими условия за проекта, но НЕ участва в процеса на строителството или проектирането на обекта, върху който упражнява надзор. С други думи, строителният надзор трябва да е трето лице, което няма нищо общо с проектирането на къщата или процеса на нейното изграждане, нито пък има бизнес връзки с извършителите на работата.

1.4. Строителен надзор може да упражнява самият инвеститор

Теоретично строителният надзор може да бъде упражняван от инвеститора, но само ако отговаря на всички предписани изисквания на Наредба за условията и реда за издаване на лицензи на консултанти за оценяване на съответствието на ИП и/или упражняване на строителен надзор (ДВ на РБ, брой 99/2003 и изм. 104/2011 г.) и в съответствие със по Закона за устройство на територията (ЗУТ).

1.5. Строителният надзор не трябва да се извършва от архитекта или изпълнителя на обекта

Тъй като ръководителят не трябва да участва по никакъв начин в процеса на планиране или проектиране на къщата или нейното изграждане, тази роля не трябва да се поема от архитекта, който е проектирал къщата. Освен това, строителният надзор не може да бъде извършван от някой от изпълнителите. В противен случай би било невъзможно да се гарантира обективността на оценката или качеството на строителния процес, тъй като изпълнителят не би бил достатъчно критичен към собствената си работа или би бил твърде критичен към другите, нито би считал за свое задължение впоследствие да поправи собствените си недостатъци без възстановяване на разходите.

1.6. Необходим ли е строителен надзор?

Строителният надзор е неизбежен за всички видове сгради, с изключение на най-обикновените, т.е. невзискателните. Тъй като няма сграда, в която да може да се живее, а да не спада към тези, за които се изисква разрешение за строеж, за изграждането на всички жилищни сгроди, дори и да става въпрос за самостоятелен строеж, е необходим строителен надзор.

2. Добър строителен надзор и специалист по надзор

Добрият строителен надзор ще предложи набор от услуги, сред които следните се считат за задължителни:

2.1. Съдействие при избор на изпълнители

Специалистите по строителен надзор са експерти, които не участват пряко в инвестиционния или строителния процес, така че тяхната работа включва само наблюдение и надзор в буквалния смисъл на думата, без да участват в работата. Следователно, практически няма по-идеален съюзник за инвеститора, когато става въпрос за подпомагане при избора на изпълнители. Тъй като специалистът няма и не би трябвало да има скрити финансови интереси или тенденциозни връзки с конкретни изпълнители, той веднага ще може да ви посъветва кой е най-добрият в своята категория според зададените параметри. Тя/той е този, който трябва да вземе предвид и офертите, които получавате за закупуване на материали и предоставяне на услуги и незабавно да изключи абсурдно високи или подозрително ниски цени. Добрият специалист за строителен надзор освен това знае как да контролира количествата и цените на поръчаните и използвани материали, което може да донесе значителни спестявания.

2.2. Надзор на строителството, материалите, системите

Предполага се, че специалистът по надзор ще следи хода на строителната площадка. Освен това, ще контролира качеството на строителството и материалите, изпълнението на детайли и непрекъснато ще проверява съответствието с документацията за разрешение за строеж. Ако възникне дилема на строителната площадка, специалистът по строителен надзор е един от тези, които са сред най-канените в търсенето на решение по отношение на своите умения, знания и опит. Освен качествен контрол на конструкцията, материалите и конструктивните детайли, той ще проверява съответствието на инсталацията, както и необходимите параметри и качеството на монтираните устройства и оборудване (за отопление, вентилация, охлаждане...).

2.3. Контрол на бюджета

Вече споменахме, че професионален и съвестен ръководител може да спести значителна сума пари чрез добра оценка, боравене и манипулиране на строителната площадка. Започвайки с получаване, преглед и анализ на офертите на изпълнители, закупуване на материали и методи за монтаж, той/тя винаги може да прецени как определени детайли биха могли да бъдат по-евтини или по-прости, без да се компрометира нито един от елементите на конструкцията или структурата . По този начин можете да постигнете напълно иновативни спестявания при изграждането на основата, количеството необходима армировка в бетон и много други.

2.4. Специалистът по строителен надзор координира изпълнителя

Не на последно място, координацията на всички изпълнители на строителната площадка и организацията на процеса на строителство също е задача на специалиста по строителен надзор. Тя/той ще изготвя планове, графици и срокове, ще се обажда и напомня на закъснелите, ще управлява разходите, разхода на материали, ще координира изпълнението на различни задачи, които се изпълняват едновременно и ще върши още много подобни дейности.

3. Специалист по строителен надзор – как да го изберем

3.1. Колко опит трябва да има специалистът по строителен надзор?

Опитен специалистът по строителен надзор, със сигурност, ще може да посъветва и посочи потенциални проблеми по-бързо от някой, който току-що започва. Затова попитайте потенциалните кандидати за техните препоръки, тоест кои съоръжения вече са ръководили. Чудесно е, когато специалистът има опит с по-големи съоръжения, а не само с жилищни, защото вероятно е срещал по-разнообразни случаи и проблеми, отколкото ако е управлявал само по-малки строителни обекти. От друга страна, в допълнение към опита му с по-големи сгради, важно е той да ръководи строителството на фамилни къщи, които се различават в много отношения от по-големите сгради. Затова ще разпознаете опитен професионалист по това, че той може да се похвали с множество препоръки за успешно реализирани различни проекти, от малки до големи. Докато разглеждате офертите на кандидата, обърнете специално внимание на препоръките, а може би да поканите или посетите бивши работодатели.

Най-добрата препоръка е, ако има възможност, обезателно да посетите тези съоръжения и да проверите как са построени. Това ще ви даде най-обективния и пряк поглед върху знанията, които може да предложи бъдещият специалист по строителен надзор. Ако разберете, че тя/той е способен професионалист, ще ви бъде по-лесно да поверите дома си на него/нея.

3.2. Близо до строителната площадка

Определено е предимство, ако изберете местен експерт. Такъв специалист по строителен надзор ще може да посети строителната площадка няколко пъти и ще може да реагира спонтанно и бързо, ако възникнат непредвидени проблеми, които трябва да бъдат разрешени незабавно. Местният специалист по строителен надзор ще таксува много по-малко за разходите за собствен транспорт, отколкото някой, който трябва да измине 100 или повече километра до строителната площадка.

3.3. Оферти и цени

Когато изберете местен експерт с добри препоръки, договорете цената и услугата, която ще ви предостави. Тъй като има няколко варианта на строителен контрол, от основен до много обширен, е необходимо да се постигне задоволително споразумение по всички детайли на офертата. Ще посещава ли съоръжението всяка седмица или минимално, точно според нуждите? Ще помогне ли да се намерят добри изпълнители и да се контролират количествата и разходите, които се начисляват или не? Всичко това трябва да бъде договорено, уредено и завършено преди началото на сътрудничеството, а не по време на работата или след това.

3.4. Независимост и безпристрастност

Основната роля на специалистът по строителен надзор е да ви предпази от прекомерни цени, прекомерни и ненужни количества материали и оборудване и неподходящи видове материали и, при всички случаи, непредвидени допълнителни разходи. Ето защо е изключително важно той/тя да е отговорно, съвестно, независимо и безпристрастно лице, което означава, че не трябва да има лични връзки или бизнес сътрудничество с някой от изпълнителите. Казано по-просто, не трябва да е по никакъв начин свързани с някоя фирма или майстор, защото в противен случай може да се случи той да застане на негова страна, а не на ваша.

4. Пакети за строителен контрол

4.1. Пакети за строителен контрол

Що се отнася до избора на специалист по строителен надзор и вида на надзора, имате няколко възможности, но всичко се свежда до две основни. Можете да изберете само най-необходимия надзор, което означава, че експертът ще посети обекта толкова пъти, колкото е необходимият минимум. Такава услуга, разбира се, ще бъде по-евтина, но повърхностна, еднократна и временна. Ако желаете отлично извършен и целенасочен контрол, препоръчваме да изберете разширен, тоест най-изчерпателен строителен надзор, което означава, че специалистът по строителен надзор ще посещава строителната площадка поне веднъж седмично. В този случай той, най-вероятно, ще предложи текуща помощ по проекта, включително финанси (ако желаете). В съответствие с това, в обобщение, основният и най-изчерпателен надзор включва следните услуги:

4.2. Основен строителен надзор

Основният строителен контрол включва всичко необходимо за качествено строителство на проекта. Специалистът по строителен надзор ще преглежда и контролира:

- дали съоръжението се изгражда в съответствие с документацията в разрешението за строеж;

- дали съоръжението е изпълнено в съответствие с всички определени детайли и че това представяне е възможно най-доброто, в съответствие с указанията;

- дали всички последващи промени и/или допълнения, направени по време на строителния процес, се записват и координират преди изпълнението и се одобряват от отговорния проектант и ръководителя на обекта. Всички отговорни лица трябва да се съгласят с промените, преди да могат да бъдат приложени;

- дали строителството се извършва в предвидените срокове;

- дали всички елементи за монтаж са в съответствие с указанията и наредбите и дали качеството им е документално доказуемо;

- дали строителната площадка е надлежно регистрирана и уредена.

4.3. Постоянен строителен надзор

Разширеният строителен контрол означава, че специалистът по строителен надзор, в допълнение към всичко изброено по-горе, ще:

- наблюдава дали всички количества, цени и качество на отделните материали, елементи и части максимално съответстват на проформа фактури от договора и потвърдени с количествената сметка;

- наблюдава дали работите се извършват в съответствие с договора;

- предлага и намира изпълнители за отделни работи и ще оценява офертите им като изключва подозрително ниски/високи;

- оказва на подкрепа на клиента и изпълнителите при непредвидени усложнения;

- наблюдава дали грешките или недостатъците са били отстранени или коригирани, както е договорено.

4.4. Брой посещения от специалистът по строителен надзор

Строителният надзор обикновено се извършва два пъти седмично, но всичко зависи от избрания от вас „пакет“ или някакво друго споразумение, което постигнете. Ако изберете варианта на разширен надзор, това ще означава, че негово задължение е да посещава строителната площадка три пъти седмично и, разбира се, при възникване на неочаквани усложнения. Във всеки случай посещенията трябва да бъдат малко повече в началото на всяка фаза на строителство. Въпреки това, когато всички изпълнители са добре утвърдени, едно посещение на седмица е достатъчно. Ако на строителната площадка нещата вървят по-бавно (например при изчакване втърдяването на бетонните плочи и т.н.), едно посещение на десет дни е достатъчно. Един усърден специалист по строителен надзор, със сигурност ще посети строителната площадка толкова пъти, колкото е необходимо, за да се увери, че строителството се развива според плановете, вашите очаквания и най-високите стандарти за качество. Минималният брой посещения е 15, а максимален няма и зависи от договора, който сте подписали.

5. Цени за строителен надзор

Добрият строителен надзор може да спести много пари, нерви и проблеми, както и грешки по време на строителството, които изпълнителите биха искали да прикрият, и особено може да ви защити, с контрол на изчислените и действително изразходвани количества материали и извършена работа; също така може да бъде много полезен при преговори с изпълнители. Заради всичко това неговото ангажиране определено си заслужава. Един добър строителен надзор може да спести до 30 %, без да нарушава по никакъв начин качеството на строителството. Разбира се, необходимо е това да извършва човек, напълно независим от всички изпълнители. Основният надзор ще струва между 400 и 700 лева, а постоянният надзор – около 3 600 лева. Цената на надзора обикновено е 1-5 % от общата стойност на инвестицията.