1. Строителни работи - какво трябва да знаете?

В България, както и в региона, от всички видове къщи, класическите тухлени къщи все още са най-популярни. Причината за това е, на първо място, възможността за работа на фази - класическата конструкция може да се изпълнява и прекъсва, така че тя продължава според обстоятелствата и ситуацията. Следващото, много важно нещо е да изпълнявате определени работи сами. Може да се каже, че дори днес, мнението, че построените по този начин къщи не могат да имат достатъчна енергийна ефективност в съответствие с предписаните стандарти, е неправилно внушено. Съвсем ясно е обаче, че най-новите видове строителни и други материали, предлагани на пазара, позволяват строителство съгласно всички правила, определени за нискоенергийни и пасивни къщи. Най-важното в тази процедура е изолацията, всъщност видът и дебелината на топлоизолацията на стените и основите, т.е. непропускливостта на дограмата, за да се избегне създаването на т.нар. топлинни мостове.

1.1. Непредвидени обстоятелства

Когато се строи къща, практически е невъзможно да се избегнат непредвидени разходи. Те могат да бъдат значително намалени чрез внимателно и качествено планиране във фазата на подготовка на проектната документация и последващо точно приложение и изпълнение на тези планове на място. Самата цена на проектната документация не е малка, но в сравнение с повредите и разходите, които биха могли да възникнат на практика, на строителната площадка, се оказва съвсем незначителна. Например, ако нямате точен и подробен списък със строителните работи, т.нар количествена сметка, когато избирате вида и количеството материали, ще бъдете оставени на милостта на търговците и изпълнителите, защото всеки от тях има свои интереси. Например, те не могат да поръчат повече санитарни елементи, отколкото са им необходими (повече вани или душове), но се случва да вземат по-големи количества по-скъпи строителни материали или такива за конструкции, които ще използват другаде. Можете, също така, да избегнете подобни ситуации, като наемете инженер конструктор да ви направи точен план и описание на строежа с оценка на разходите, а изпълнителите ще трябва да се придържат към това. За да знаете точно за какво говорим, имайте предвид, че само няколко сантиметра по-големи от необходимата стоманобетонна плоча означават разходи с няколко хиляди евро по-високи. За тези пари можете да получите много качествен строителен проект, който ще ви донесе икономии във всички следващи фази на изграждане на къщата. Да не говорим за грижата за безопасността на конструкцията, инсталациите и вградените елементи. Накратко, повечето непредвидени разходи могат да бъдат избегнати с правилно и добре направена документация, точна и подробна количествена сметка и добър надзор на строителната площадка.

1.2. Не намалявайте разходите за сметка на качеството

Когато разглеждате ценовите предложения за проектанти, изпълнители и материали, не се изкушавайте да намалите разходите за сметка на качеството. Можете да спестите от друга страна - мъдри решения, когато планирате самата къща, избор на материали и други подобни. Без да се отказвате от желания комфорт и функционалност, можете да намалите квадратурата или да разделите голям парцел и да продадете една част или да се свържете с някого и да направите къща за две или повече семейства и други подобни.

1.3. Фундаментна плоча вместо лентов фундамент

В миналото повечето къщи са имали лентови основи и са били неизолирани, което е неприемливо от стандартите за енергийна ефективност. По-добро решение е фундаментната плоча върху дебел слой топлоизолация, която освен всичко друго позволява натрупването на топлина в фундаментната плоча. В пасивната къща топлоизолацията на фундаментната плоча отдолу е задължителна, но много хора поради по-ниските разходи предпочитат изолацията да е отгоре.

1.4. Цената за построяването на къща

Смята се, че квадратен метър къща е около 1000 евро. Това е цената на класическа тухлена къща, изработена от материал със средно качество. По този начин къща от 120 m2 може да бъде около 120 000 евро. Изчислено е, че определени елементи на къщата са включени в цената, както следва:

- основна плоча около 10%,- носещи стени / конструкции около 16%,

- покрив около 11%,

- фасада около 8%,

- външна дърводелска конструкция около 10%,

- вътрешни стълби около 1%,

- подове около 2,5%,

- подови настилки около 5%,

- измазване на стени и тавани около 2,5%,

- преградни стени около 2,5%,

- електрически инсталации около 5%,

- отоплителна система 4-12%,

- канализация около 1%,

- вътрешна дограма около 3%

- санитарни помещения около 5%.

2. Избор на ръководител на обекта и изпълнител

По време на класическото строителство лесно могат да възникнат големи пропуски, които не са възможни при сглобяемото строителство, тъй като елементите от производството идват като готови продукти. Във фабриките частите се изработват и обработват на закрито без влияние на атмосферните условея и под постоянен контрол. При класическото строителство грешките могат да бъдат избегнати чрез наемане на опитен ръководител на строителната площадка и добри изпълнители. Друг начин за предотвратяване на щети и увеличаване на разходите поради непредвидени проблеми е изграждането на къща „до ключ“. В този случай и когато нещо се случи, изпълнителите не могат да прехвърлят вината един върху друг.

2.1. Строителен надзор

Задачите на ръководителя на строителната площадка са следните:

- участие в маркирането на терена съгласно проектната документация и редовно наблюдение ва строителството на терена;

- осигуряване на качествен надзор, който позволява завършването на обекта в съответствие с разрешения, документация и разпоредби;

- устно и писмено предупрежение на изпълнителите, ако се установят нередности в работата, съгласно приложимите разпоредби;

- ако нередностите не бъдат отстранени или нарушението на закона продължи, ръководителят спира строителството и призовава проверка;

- своевременно предупреждение на инвеститора за необходимостта от промяна или допълване на документацията за изпълнение на проекта и съгласуване с него и с проектанта;

- контрол на вписването на промени на изпълнителите в строителния дневник и документацията, които са в основата за получаване на разрешение за ползване;

- оказване на информативна и професионална подкрепа на участниците в изготвянето на предписаната документация;

- приемане на сертификати за съответствие и качество на строителството, както и за други продукти, материали и оборудване;

- проверка и удостоверяване с подпис адекватността на документацията за получаване на разрешение за ползване;

- участие в отстраняването на недостатъци до края на административната процедура;

- присъствие при извършване на измервания, изследвания и изпитвания;

- осигуряване на координация на работата на специалистите.

2.2. Изпълнители

Задачите на изпълнителя са следните:

- осигуряване на качеството на строителството, поне както е предписано от закона;

- изпълнение на строителните работи в съответствие с разрешението за строеж и документацията на строителния проект, договора и правилата и разпоредбите на професията;

- водене на Строителен дневник;

- навременно уведомяване на ръководителя на строителната площадка за всяка фаза на строителството;

- осигуряване на безопасност при работа и предотвратяване на опасностите за околната среда;

- премахване на огради и осигуряване на достъп след приключване на работата, почистване и извозване на отпадъци от строителната площадка;

- подписване на декларации за завършване на работата и доказателства за безопасност.

3. Видове строителни работи

Строителните работи включват много видове работи, необходими за изграждане и обновяване на къща, апартамент или отделни стаи като баня. Тук спъдът също разрушителни работи, изкопни работи, зидария, армировка и дърводелски работи, както и бетониране, асфалтиране, настилка и озеленяване.

3.1. Разрушаване

Разрушителните работи могат да бъдат прости или сложни (в зависимост от размера и спецификата на сградата). Когато става въпрос за определено строителство и съществуващата сграда се събаря, за да се изгради изцяло нова сграда, разрушаването се извършва чрез механизация. При ремонт и адаптация, разрушаването обикновено се извършва ръчно. Когато разрушаването приключи, строителните отпадъци се извозват на съответното депо и се получава сертификат, който е част от документацията, тоест задължително приложение за технически преглед на съоръжението.

3.2. Земнни работи

Земните работи са първите във фазата на строителство и затова е много важно те да се извършват професионално и качествено, така че всички последващи работи да се извършват непрекъснато и без проблеми. Земните работи са машинни и ръчни изкопи, изграждане на насипи и подготовка на строителни ями за полагане на основи. Около сградата се извършва дренаж, вграждат се дъски или геотекстил, за да се предотвратят свлачища, чакълът се уплътнява на дъното на ямата. Когато се приключи, строителната яма се запълва с пръст.

3.3. Дърводелски работи

Тези работи, наред с изграждането на покривни конструкции, навеси и скелета, включват направата на кофраж за стоманобетонни плочи, стени и хоризонтални и вертикални връзки, стълби и други конструкции. Кофражът може да бъде едностранен или многостранен.

3.4. Бетонни и арматурни работи

Това са всякакви строителни работи, свързани с бетона. Ако към бетона се добави арматура от желязо, той става железобетон. Професионално направената бетонна конструкция гарантира стабилността и безопасността на сградата и затова тези бетонни и армировъчни работи са сред най-важните за всяка сграда. Те включват бетониране на основи, фундаментни и подови плочи, връзки и подпорни / опорни стени, поддържане на бетона по време на строителството, огъване, монтаж и вързване на арматурата, полици, мрежи и др.

3.5. Зидария

Зидарските работи включват зидария с тухли, бетонни блокове, Siporex, изграждане на подпорни / опорни стени, комини, обработка на стените около отворите, под зидария, измазване, изравняване на стени и всички видове хидроизолации.

4. Фази на строителството и срокове

След като проектната документация е завършена и разрешението за строеж е получено, строителството може да започне.

4.1. Фази на строителство

В първата фаза на строителството се подготвя мястото, предназначено за строителство и се изгражда строителната площадка. Това означава, че се извършва трасирането на терена съгласно проектната документация, изкоп на строителната яма, отводняване и направа на основата. Първата фаза на строителството представлява по-малката част от инвестицията и възлиза на около 3%. Втората фаза се състои от монтаж на конструкцията и носещите стени; тук са включени и носеща конструкция на подове, стени, плочи, стълбове, греди, тавани и покривната конструкция. В третата фаза на строителството се правят покривът и покривното покритие, както и всички други покривни работи. По отношение на разходите, втората и третата фаза представляват 40-45% от общата сума, по-голямата част от която пада върху носещата конструкция. Четвъртата и петата фаза на строителството са най-скъпи, защото представляват половината от инвестицията. В четвъртата фаза се полагат всички видове инсталации, монтира се дограмата, прави се фасадата и подовете. Петата фаза на строителството се състои от довършителни работи от всякакъв вид. Повечето от разходите са за инсталациите (водопровод, отопление, охлаждане, електричество).

4.2. Продължителност на фазите на строителство и срокове

Колко дълго ще продължат строителните работи, зависи най-вече от изпълнителя. Ако имате на разположение повече средства, можете да наемете строителна фирма, която да поеме цялото строителство „до ключ“. В такива случаи, строителството обикновено върви бързо и къщата може да бъде завършена за 4-5 месеца. Подобен метод обаче е доста скъп, в сравнение с наемането на отделни майстори за определените работи и организирането на работата самостоятелно. В този случай отнема около година, за да завършите къщата. Ако, от друга страна, решите поетапно строителство и частично финансиране, работата може да отнеме няколко години. Тъй като къща, обикновено, се строи веднъж в живота, а в нея се живее десетилетия, съветваме ви да подходите към всичко задълбочено и обмислено, особено в самото начало, докато планирате и разработвате детайли на хартия само с архитекта.