1. Какво трябва да знаете, преди да започнете да строите?

Решили сте да построите къща. Имате парцел, уредили сте останалото и дори знаете как бихте искали да изглежда вашият дом. И сега какво? Първата следваща стъпка е да потърсите архитект, който ще прехвърли всички ваши идеи върху хартия и ще събере цялата необходима информация за условията и възможностите на строителството - геодезическо проучване например, без което планирането дори не може да започне. Геодезическото проучване трябва да съдържа точни данни за съществуващото състояние - има ли обекти върху парцела и какви, каква е конфигурацията на терена и земята, както и цялата възможна съществуваща подземна и надземна инфраструктура (вода, електричество, канализация, и т.н.). Накратко, това е първата стъпка от целия процес на изработване на проекта, който е разделен на три части: проектна задача, идеен проект и технически проект.

1.1. Проектна задача

Това, всъщност, е професионално описание на вашите желания и данни за реалната ситуация на място. Проектната задача съдържа многобройни и необходими задачи за по-нататъшна подготовка на документацията, които са разделени на четири групи: общи данни, данни за строителната площадка, строителни данни и данни за инсталации и оборудване.

1.2. Идеен проект на къщата

Въз основа на това, което бихте искали, геодезическото проучване и няколко други документа, пълноправният архитект може да се справи с идейния проект на къщата и нейното позициониране върху парцела. Идейният проект се състои от основи, раздели, описания, изчисления, оценки и различни други подробности. Ако, като инвеститор, искате да видите как би изглеждало това, което си представяте в крайна сметка в реални условия, архитектът може да направи триизмерен модел на вашата къща. Пълноправният проектант ще се погрижи къщата да отговаря на валидните разпоредби и едновременно с това да бъде тази къща, която сте искали. Когато идейният проект е завършен, преминава се към условията на местоположението. Условията на местоположението са инструкции и разпоредби, които трябва да се спазват при изграждането на пътя за достъп и връзката му с обществения, както и тези, свързани с комунални връзки и проводи и т.н. Всички тези разрешения, решения и одобрения се издават от компетентните административни и органи на местното самоуправление, отговарящи за опазването на инфраструктурата, природното и културното наследство. Ако нямат възражения, те ще дадат положително становище и ще издадат съответните документи.

1.3. Технически проект

Въз основа на приетия идеен проект, архитектът отива стъпка по-далеч - работи по документацията за строежа, тоест техническия проект. Това е окончателното решение за функционалността, подробното определяне на конструкцията и външния вид на сградата и точно изчислената и прогнозна стойност. Включени са технологични и строителни, както и други проекти на инсталациите и оборудването в домакинството. Освен това са необходими и удостоверения за всички платени такси, всички строителни документи и одобрения, които сте получили, както и удостоверение за собственост. Според новия Закон за строителството от 2018 г. цялата процедура по издаване на разрешение за строеж не трябва да продължава повече от 28 дни. Ако няма възражения и връщане на проекта за преработване, разрешението за строеж ще влезе в сила.

1.4. Работен проект

Работен проект (РП), архитектът обикновено прави, докато чака разрешение за строеж. Състои се от архитектурен проект и статични изчисления, проекти на електрически и механични инсталации. Всеки от тези проекти се извършва от един от пълноправните специалисти от съответния бранш и всеки от тях носи отговорност за своята работа. Тези проекти, също така, съдържат описи на строителните работи, които се изпращат на изпълнителите при поискване на оферти. В допълнение към всичко по-горе има и по-малки, но не по-маловажни изчисления - строителна физика, звукова защита и пожарна безопасност.

2.  Избор на изпълнители                           

2.1. Опис на строителните работи (количествена сметка)

Преди да изберете изпълнителя и да започнете строителството, е необходимо да съставите подробен опис на работите, т. нар. количествена сметка, и необходимите видове и количества материали. Тази количествена сметка, като част от строителния проект може да бъде съставена от архитекта-проектант или от друг строителен проектант. Много е важно списъкът с работите да е възможно най-подробен и точен, тъй като така погледът върху разходите ще бъде по-точен. Въз основа на количествената сметка, изпълнителите ще ви изпратят и своите оферти.

2.2. Събиране на оферти от изпълнители и окончателен избор

Клиентът често предоставя организацията на строителния проект, включително избора на изпълнители и строителния надзор, на проектантско бюро. Това важи особено при покупката и изграждането на сглобяема къща по системата "до ключ", където оферентът може да води целия процес от огледа на парцела до финализирането. Ако обаче възнамерявате лично да изберете един основен изпълнител или няколко отделни, много е важно да правите това систематично и, ако е възможно, в сътрудничество с независим строителен специалист или с избран от вас ръководител, въз основа на препоръки. На практика често се оказва, че е грешка, ако инвеститорът сам намери изпълнителите на отделните фази на строителството и сам координира работата им. По този начин работата често се забавя, има много усложнения, отклонения от първоначалните цени, забавянията са по-чести и строителството може да се окаже доста скъпо. В тази връзка, изборът на главен изпълнител, който има свои подизпълнители, се оказва по-доброто решение. По този начин отговорността за координирана работа, спазване на графика и на разходите, се прехвърля върху основния изпълнител, а инвеститорът решава всички възможни проблеми въз основа на един договор. На първо място, обаче, е много важно да се проверят всички препоръки при вземане на решение за изпълнителя, както и за проектанта и строителния надзор; добрият опит на приятели и познати също е добре дошъл.   

2.3. Строителен надзор

Надзорният орган на строителните работи, който на практика се нарича строителен надзор, всъщност може да бъде едно или повече лица, професионалисти с квалификация на проектант и на изпълнител. Проектантът на обекта също може да упражнява строителен надзор, но само ако той не е изпълнител. Ако притежава необходимата квалификация, и самият инвеститор може да извършва строителен надзор. Изпълнителят, обаче, не може да упражнява едновременно и надзор. Отговорността на строителния надзор е, преди всичко, да се гарантира, че строежът е в съответствие с разрешението за строеж, и от друга страна, да се работи качествено и съгласно разпоредбите и спецификациите, определени за всеки отделен вид материали и елементи, инсталации и оборудване. Строителният надзор е органът, който изисква от изпълнителя сертификати и доказателства за извършените измервания и проверки. Надзорът също така се грижи за спазването на сроковете и строителния дневник, в който трябва да се вписват всяка промяна и допълнение. Той е този, който търси съгласието на проектанта и клиента. Може да се каже, че на практика наличието на строителен надзор само веднъж седмично на строителната площадка е достатъчно, но е необходим и по времето, когато се монтират или изливат строителните елементи или други носещи материали. Надзорният орган записва всичко в строителния дневник и когато всичко приключи, надеждността на използването на съоръжението се удостоверява с подписите на изпълнителя. Инвеститорът може, също така, да упълномощи надзорника да одобрява промени в обема на строителните работи или в цените.  

2.4. Договор за строителство

При по-малки сделки може да е достатъчно писмено потвърждение на офертата на клиента (с вписване в проформа фактурата), докато при по-големите е препоръчително или почти задължително да се сключи договор за строителство. Неразделна част от договора трябва да бъдат, в допълнение към данните на клиента и изпълнителя, както и техните представители, информация за обекта, подробности за финансовото споразумение и договорените количества материали (въз основа на разчети), методите за изчисление и плащане, сроковете и гаранциите.

3. Различни видове ново строителство

3.1. Според метода на изграждане

В зависимост от метода на изграждане можете да избирате между класическо и сглобяемо. У нас все още преобладава класиката - с използване на тухли (изпечена глина), хоросан и бетонни елементи. Къщата от тухли по някакъв начин е свързана със стабилност и сигурност, докато в сглобяемите къщи все още няма достатъчно доверие. В Южна Европа класическото строителство на къщи е най-разпространено поради излагането на слънце, тоест енергия, която през деня загрява стените, а през нощта се излъчва; така вътрешното пространство се отоплява през нощта и не се прегрява през деня. В по-студените части на Европа строителството от дърво е по-често, тъй като изолацията на такива къщи е по-добра и топлината, получена от печки, радиатори и други отоплителни тела, се задържа по-дълго. В скандинавските страни класическото строителство е истинска рядкост, тъй като тухлената стена е много слаб изолатор, докато свързаната дървена конструкция издържа на силни и студени ветрове, натоварване от сняг, както и земетресения, причинени от лавини. В райони, където носещата способност на земята е по-ниска, дървото е идеален строителен материал.

3.1.1. Тухлена къща

Класическо строителство е изграждането с тухли, хоросан и бетонни елементи. Провежда се на етапи, като се започва от основата към покрива. Това, също така, е "мокро строителство", тъй като свързващите материали (хоросан) се смесват с вода, която по-късно трябва да се изпари, т.е. изградените части да изсъхнат, преди да продължи работата. Положителна черта на този вид работа е, че тя може да бъде прекъсната и продължена. Това, всъщност означава, че можете да построите къщата постепенно, според вашите финансови възможности и време. С този тип зидария можете да свършите работата сами или с помощта на семейството и приятелите, което значително намалява разходите за строителство.

3.1.2. Сглобяема къща

Изработването на сглобяема къща, всъщност, представлява сглобяване на фабрично изработени елементи, възли и части, които могат да бъдат изцяло монтирани от специалисти по сглобяемо строителство. С изключение на фундаментната плоча, която трябва да бъде направена по класически начин и на място, всички останали части на къщата са направени на принципа на сухото строителство. Поради това, сглобяемото строителство е по-евтино и, със сигурност, по-бързо. За разлика от класическото, сглобяемото строителство може да бъде завършено за едно лято, дори при лоши метеорологични условия, тъй като по-голямата част от работата е завършена в производственото хале. Добра характеристика е, че имате представа за производствения процес, тъй като всички елементи са направени според подробни чертежи и планове и по този начин сглобяването е по-прецизно и с по-добро качество. Монтажът на самия обект е бърз и конструкцията на сградата не е изложена на атмосферни влияния дълго време. Сглобяема къща може да бъде построена в рамките на 2 до 6 месеца, в зависимост от сложността, размера и вида на конструкцията.

3.2.  Според материала

3.2.1. Стоманобетонова конструкция

Бетонът спада към естествените строителни материали и освен това е здрав, издръжлив, устойчив на влага и не гори. Бетонът е смес от инертни материали, вода, чакъл и цимент. Тъй като не е добър изолатор и пропуска влага, в строителството той се използва главно за междуетажни плочи, носещи стени и колони в подземните помещения. Бетонните блокове са най-добри за изграждане на мазета и конструктивни елементи, докато от фасадни тухли (тухли) се правят оградите и опорни и подпорни стени. Вкопаните мазета (поради по-високото почвено налягане) се правят най-вече от кухи бетонни блокове, които се пълнят с хоросан и се подсилват с армировка.

3.2.2. Тухлена конструкция (тухла)

Класическите тухли също спадат към естествените, екологични строителни материали, защото са изработени от глина, напълно възобновяема суровина, за която и цената е много благоприятна. Старите тухли може да се почистят и използват, например, за настилка, зидани камини или като декоративно покритие на стени. За изграждане на къща най-често се използват тухли, които са свързани с класическа или изолационна мазилка . Шлифованите тухли (фасадни тухли) се поставят върху основа с хоросан. Отличната пропускливост на тухлата позволява естественото регулиране на влагата и по този начин прави стаите по-приятни за престой. Тухлите предпазват помещенията от прегряване през лятото и задържат топлината през зимата. Масивната тухлена конструкция е отлична защита срещу пожар и земетресения. 

3.2.3. Конструкция с газобетон

Един от все по-популярните и използвани материали е газобетон, тоест газобетон, изработен от кварцов пясък, вар, цимент и вода. Газобетонните блокове се правят при по-ниска температура от тухлите, отделяйки по-малко водород по време на процеса на изпичане и със сигурност могат да бъдат напълно рециклирани. Градежът с газобетонни блокове е сух и бърз; освен това не е необходимо монтирането на специална изолация, защото газобетонът е отличен топлоизолатор - достатъчно е тънко измазване на фасадата. Блоковете са свързват със слой хоросан от няколко милиметра. Газобетонът е и лек материал и дава възможност за различни конструктивни решения, а самото зидане може да бъде и три пъти по-бързо от изграждането с тухла. Въпреки че са леки, газобетонните конструкции са устойчиви на пожар и земетресение. И накрая, газобетонните блокове са идеални за тези, които искат да изграждат сами, защото те просто се използват за направа на инсталационни канали, лесно се пробиват и закотвят, а в тях лесно се поставят различни вложки.

3.2.4. Конструкция с експандиран полистирол

При изграждането на пасивни или нискоенергийни къщи, все по-популярна става строителна система, състояща се от два слоя експандиран полистирол с добавка на графитна ламарина и бетонна сърцевина - като всички заедно правят отлична топлоизолация. Освен това, този начин на изграждане на конструкцията напълно предотвратява появата на т.нар. топлинни мостове, през които се губи топлина. Системата се състои от всички компоненти, които съществуват при изграждането на блокове - ъгли, мостове, изолация на панели при ъглите и др. - и е популярна най-вероятно, защото е точна и предсказуема и следователно бърза. Сградата от експандиран полистирол е термично стабилна, тоест няма големи температурни колебания и годишните разходи за отопление са ниски. Елементите на системата са лесни за монтиране, тъй като се подреждат един върху друг, подсилват се с армирана мрежа и се заливат с бетон. Работата върви толкова бързо, че на практика се вдига етаж за един ден, а изливането на бетона отнема още един ден. Цялата къща може да бъде построена за три седмици.

4. Процес

4.1. Преди началото - ограждане и обезопасяване на строителната площадка

Преди началото на строителството е задължително да се монтира предпазна ограда при наличие на строителен надзор, защото тогава могат да възникнат грешки, които са много трудни и скъпи за поправка. Началото на строителството се съобщава на местната власт поне седем дни предварително. Съобщението за строителство се придружава със строителен проект и протокол за монтажа на защитната ограда. Преди да започне строителството, изпълнителят първо подготвя обекта. Инвеститорът и строителният надзор предоставят всички необходими предварителни условия и необходимата документация. Строителната площадка трябва да бъде обезопасена по предписания от закона начин и да се постави табло с информация.

4.2. Строителство

Процесът на изграждане зависи от начина на строителство. При строеж на сглобяема къща се изграждат само фундаментната плоча и работите от ниското строителство. За тухлена къща се правят основа, стени, покривна конструкция и покрив (трета фаза на строителството). Правят се всички комунални връзки (водоснабдяване, канализация, електропроводи, канализация) около сградата. Вътре в сградата, от друга страна, се поставят електрически и механични инсталации и накрая се завършва с всички занаятчийски работи. Задължение на изпълнителя е стриктно да се придържа към проекта, докато надзорният орган е задължен да открива и коригира евентуални грешки и несъответствия. Проектът за изпълнение не трябва да се променя по никакъв начин без писменото съгласие на проектанта.  

4.3. Преди да се нанесете – разрешение за ползване

Когато строителството приключи, инвеститорът е длъжен да поиска разрешение за ползване на обекта, а без него не може да получи номера на къщата на този адрес. Фамилните къщи са включени в категорията на по-малко взискателните обекти и е по-лесно да се получи разрешение за ползване. Прилагат се декларации на проектанта, строителния надзор и изпълнителя, че работите по строителния проект са завършени, в съответствие са с разрешението за строеж и че са изпълнени всички условия. Приложен е и списък на завършените работи. След получаване на разрешително за ползване, следва нанасянето! Късмет!