1. Узаконяване – какво трябва да знаете?

1.1. Какво е строителство "на черно“?

Строителство "на черно“ е популярен термин за това, което в правните актове се определя като незаконно строителство. Незаконно строителство е всеки строеж, който попада в една от следните категории:

- незаконно строителство: това включва всеки вид строителни работи, които се извършват или са били извършени със невалидно разрешение за строеж или изобщо без строително разрешение;

- несъгласувано строителство: означава, че е издадено разрешение за строеж за строителни работи, но строителството е извършено или се извършва в нарушение на предписаните условия. Това може също да означава, че обектът се използва за цели, които не са посочени в разрешението за строеж;

- опасно строителство: този вид строителство означава, че завършеният или все още в процес на изграждане обект застрашава имуществото, здравето и живота на хората, движението по пътищата, съседните обекти или околната среда.

1.2. Кога се изисква разрешение за строеж

Разрешение за строеж е задължително условие за определени видове строителство. Когато започнете да строите или устройвате околната средата, се случва просто да не знаете към коя категория принадлежи бъдещият обект и дали за него се изисква разрешение. Нормите, които определят това се включени в Правилник за прилагане на класификацията на сградите и строителните съоръжения, който е създаден във връзка с това колко сложно е строителството, така че всички сгради са разделени на 4 групи:

Първи клас - сгради, които отговорят на повишени изисквания;

Втори клас - сгради, които отговарят на средни изисквания;

Трети клас - сгради, които задоволяват средни и по-ниски изисквания;

Четвърти клас - постройки с минимални изисквания.

За обекти и съоръжения с минимални изисквания като: беседки, чиято основа е до 15 m2, пътеки, площадки, градински басейни и езерца с площ до 12 m2 и дълбочина до 1 m, навеси, чиято основа е до 10 m2, детски площадки, камини в задния двор до 1,2 m2 ширина и височина до 3 m, път за достъп до сгради с ширина 2,5-3 m и слънчеви колектори и други подобни, при условие че не нарушават външния вид или функцията на съществуващи и съседни сгради или пешеходни пътеки, разрешение за строеж не е задължително.

За всички останали обекти и съоръжения е необходимо разрешение за строеж и то се издава въз основа на проектна документация. Преди започване на строителството трябва да се провери дали е разрешено строителство в парцела на собственика; проверката се извършва в компетентния орган на местното самоуправление, към който се подава Искане за одобрение на строеж и Искане за издаване на разрешение за строеж. Заявките се подават от проектанта, т.е. архитекта, като документацията следва да включва доказателства за собственост и право на строеж, данни за местоположение, проектна документация и удостоверения за платени такси и вноски.

1.3. Нарушаване на строителните норми

При изграждането на обекти и съоръжения спазването на всички строителни норми е законово задължение. Спазването на нормативната уредба гарантира, че съоръжението е изградено в съответствие с всички изисквания и следователно не застрашава здравето или имуществото на хората, не нарушава концепцията, определена с градоустройствени или други устройствени планове. С една дума, да не е конструкция „на черно“. За обекти, които отговарят на минимални изисквания, най-важното е те да са изградени на базата на конструктивно изчисление и следователно стабилни и безопасни, както и да са устойчиви на пожар, докато другите предпоставки са по-малко важни. Такива съоръжения не са предназначени за жилищно настаняване, а се считат за спомагателни и следователно не е необходимо да се проектират подробно или строително-технически проверявани.

Не се изисква разрешение за строеж за ремонт, който не включва намеса в носещата конструкция на сградата. В случай, че решите за реконструкция, която включва намеса върху носещите елементи на конструкцията, тогава е необходимо разрешение за строеж, всъщност ново конструктивно изчисление, тъй като например разрушаването на носещите стени променя цялата статика на сграда. Съществуват и разпоредби за противопожарна защита, както и такива, свързани с топлопроводимост, енергийна ефективност и други технически изисквания, свързани с безопасността на жилищата, и без тях не може да се получи разрешение за ползване.

Спазването на строителните норми се контролира от строителната инспекция и ако инспекторите констатират наличието на нередности, те могат да налагат глоби, глоби за провинения, но и да разпореждат закриване на строителната площадка, т.е. връщане в предишното състояние или в краен случай - разрушаване. Наказателна отговорност възниква само в изключителни случаи, определени от прокуратурата. За да избегнете някоя от тези нежелани ситуации, трябва да се свържете с отговорен проектант с лиценз, който познава ограниченията в съответствие с устройствените планове и ще може да ви посъветва и проектира обекта или съоръжението така, че да е законово и формално правилно.

2. Узаконяване на обекта или съоръжението

2.1. Защо да узаконяваме обекта или съоръжението?

Узаконяването на незаконно строителство се инициира основно поради една от тези три най-често срещани причини: когато има нужда от продажба на недвижим имот, когато собственикът иска да дострои част или цялата нова сграда в парцела, където вече е построил незаконно или ако иска да ремонтира незаконно построена сграда. Случва се и съседи или орган на местната власт да подадат сигнал за незаконно строителство. Узаконяването на незаконно строителство е желателно и полезно, въпреки че означава по-високи разходи, преди всичко защото сградата става ваша законна собственост, така че можете да продължите да се разпореждате с нея по свое желание без никаква намеса, което означава, че можете да я регистрирате и след това да я разширявате и променяте , издавате под наем, продавате или да теглете заем или направите ипотека. Узаконената сграда винаги и във всеки смисъл е с по-голяма стойност от незаконната и предлага по-голяма правна сигурност от незаконното строителство.

2.2. Когато узаконяването не е възможно

За съжаление има и случаи, когато узаконяването на обекта или съоръжението не е възможно. Законът предвижда следните случаи у нас:

- съоръжения, изградени без разрешение за строеж или разрешение за строеж в съответствие с нормативната уредба, съгласно която не е предвидено такова задължение към момента на строителството;

- съоръжения, за които е издадено разрешение за строеж и които се ползват без издадено решение за ползване;

- съоръжения, изградени или реконструирани, когато инвеститорът се е позовал на правото си върху съоръжението или земята, върху която е построено съоръжението, противно на целта, за която правото е учредено или признато със закон, или в противоречие с целта на решението или друг индивидуален акт за учредяване правото по закон, и особено в случаите, когато инвеститорът изгражда съоръжение с траен характер върху предоставената му за временно ползване земя и/или въз основа на решение, взето в съответствие с нормативната уредба, уреждаща монтажа на сглобяеми съоръжения;

- съоръжения, които се считат за военни съоръжения по смисъла на закона, уреждащ отбраната, т.е. съоръжения, които се считат за минни съоръжения, съоръжения и устройства по смисъла на закона за минното дело;

- съоръжения, изградени или реконструирани върху неблагоприятни за застрояване терени (свлачища, влажни зони и др.);

- съоръжения, изградени или реконструирани от материали, които не осигуряват дълготрайност или безопасност;

- съоръжения, изградени върху обществени площи, т.е. върху земя, предвидена за устройство или изграждане на обществени съоръжения и които са задължително публична собственост, съоръжения, построени в първа и втора степен на опазване на природните ресурси (с изключение на вили и други семейни ваканционни съоръжения във втора ниво на защита природна ценност), тоест в зоната за защита на културни ценности от изключително значение и зоната за защита на културни ценности, вписани в Списъка на световното културно наследство, т.е. Списък на световното културно наследство, изградени в санитарно-охранителни зони водоснабдяване, военен комплекс и защитни зони около военни комплекси и инфраструктурни съоръжения със специално предназначение, т.е. построени, реконструирани или модернизирани в противоречие с разпоредбите за отбрана, които предписват специални задължения, както и други съоръжения, изградени в защитените зони в съответствие с разпоредбите на специалните закони.

2.3. Преустройство на сградата

За да промените предназначението на сградата или съоръжението, трябва да получите разрешение за строеж. Въпреки че не става въпрос за промяна в конструкцията или структурата на сградата при обновяване на съществуваща или изграждане на нова, промяната на предназначението на сградата може да увеличи различни въздействия върху околната среда. Това може пряко да повлияе на постепенното влошаване на района или да повреди имуществото на околните собственици.

2.4. Узаконяване на незаконен строеж, построен върху земеделска земя

Има възможност за узаконяване на сгради, построени върху земеделска земя, но в този случай изпълнението на условията трябва да се определи в съответствие със Закона за собствеността и ползването на земеделските земи („Държавен вестник на РБ”, брой 17/1991), както и на основание процедурите от Закона за устройство на територията („Държавен вестник на РБ”, брой 1/2001).

Тъй като това е чисто правен въпрос, който изисква образуване и провеждане на административни производства пред различни органи, препоръчваме да се консултирате или да наемете адвокат, който е специализиран в строителството и правните въпроси.

3. Как протича процесът по узаконяване на незаконни обекти?

Съгласно действащите в момента разпоредби на Република България, предмет на узаконяване може да бъдат сгради, които ще са в съответствие с валидните устройствени документи по отношение на предназначението и етажността на сградата; това включва сгради и съоръжения, за които е определено, че тяхното предназначение е съвместимо с плановите документи. В изключителни случаи предмет на узаконяване могат да бъдат и сгради с етажност, по-висока от предвидената в действащите устройствени документи етажност, ако това е уредено с общ акт на местното самоуправление.

Необходимата документация за узаконяване на сгради е:

- доказателство за съответното право върху земята или сградата;

- доклад за актуалното състояние на съоръжението, неразделна част от който е проучване на геодезическите работи за незаконно изградената сграда или съоръжение;

- доказателство за плащане на таксата за узаконяване.

След като установи изпълнението на тези условия, компетентният орган уведомява собственика на незаконно изградената сграда или съоръжение да представи доказателство за съответното право върху земята или сградата в срок от 30 дни от датата на уведомлението, освен ако доказателството за съответното право вече не е представено в процедурата по узаконяване на обекта.

Ако собственикът на незаконно построеното съоръжение или сграда не представи доказателство за съответното право и не поиска удължаване на срока, компетентният орган ще отхвърли искането с решение.

Когато компетентният орган установи, че са изпълнени предходните условия и че има съответното право върху съоръжението, т.е. земята, той продължава процедурата, като се снабди с техническа документация.

4. Кой узаконява сградата или съоръжението?

Решението за узаконяване на съоръжението се издава от министерството, отговарящо за строителството, т.е. от компетентния орган на областта, т.е. на местното самоуправление, по съответния ред, когато установи, че незаконно построеното съоръжение отговаря на предписаните условия за ползване и други условия, предвидени в този закон.

5. Колко струва узаконяване на обект или съоръжение?

Когато компетентният орган прецени, че има възможност за узаконяване, той уведомява собственика на незаконно изградения обект да заплати таксата за узаконяване в размер на (цените са дадени по действащия в момента Ценоразпис) в срок до 15 дни от деня на уведомление.

- 1 280 лв се заплащат за сгради, които задоволяват средни и по-ниски изисквания;

- 1 500 лв и нагоре за сгради, които отговарят на средни изисквания.